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14-01-2021
Il condomino può staccarsi dall’impianto di centralizzato?

Il singolo condomino può staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato?

Si, il singolo condomino può staccarsi dall’impianto condominiale per installarne uno proprio. La legge lo consente, purché il vantaggio del singolo non si traduca in un danno per gli altri condomini.

Lo prevede in modo specifico la riforma del diritto del condominio attuata nel 2012; in particolare l’art. 1118 comma 4 prescrive che il condomino ha il diritto a rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, purché dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Cosa si deve fare per staccarsi dall’impianto condominiale?

Per poter effettivamente effettuare il distacco, il condomino deve farsi rilasciare una perizia e/o relazione, redatta da un termotecnico qualificato, che attesti la fattibilità del distacco: ovvero che tale distacco NON comporta un aggravio di costi per il condominio o squilibri di funzionamento.

Questa relazione va consegnata all'amministratore, che ne darà semplice comunicazione in assemblea, poiché l’assemblea condominiale non ha titolo per limitare i diritti individuali sui beni comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini.

Il quadro normativo

La Corte di Cassazione si è espressa più volte su questo tema, in particolare: la sentenza 3586 del 2013 stabilisce che il condominio nel suo insieme NON PUO’ ledere i diritti del singolo e con sentenza 5331/2012 invece, stabilisce che il singolo «[…] può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini»

Attenzione!!! Nel caso in cui il regolamento del condominio vietasse il distacco, questa disposizione è nulla in base al principio per cui il regolamentonon può comprimere né menomare i diritti che spettano per legge ai condomini” (Cass. 19893/2011).

E dopo cosa succede?

La legge specifica che il vantaggio del singolo non può danneggiare il gruppo e quindi il singolo condomino è tenuto a “concorrere nel pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto per la sua conservazione e messa a norma. (ai sensi dell’art 1118 comma 4).

Il risparmio del singolo si riferisce quindi alle sole spese di gestione ordinarie o legate al canone annuo di manutenzione con eventuali fornitori.

Se invece fosse necessario il cambio o la sostituzione di una componente essenziale dell’impianto per il suo mantenimento, questa spesa dovrà rientrare in quelle necessarie per la sua conservazione e messa a norma, e quindi andrà sostenuta da tutti i condomini (sia quelli ancora attaccati che quelli staccati).

Gli esempi pratici di spese straordinarie sono: la sostituzione o sistemazione di un motore, la sostituzione di una pompa o ancora la messa in opera di piastrelle. In questi casi, siccome sono tutti interventi al fine di far funzionare correttamente l’impianto, non serve una delibera per effettuare il lavoro e preventivare la spesa.

Riferimenti normativi

La manutenzione ordinaria è definita dal D.M. n. 27/08, il cui art. 2, quali opere o interventi volti a “contenere il degrado normale d'uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell'impianto su cui si interviene o la sua destinazione d'uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore”.

Invece la manutenzione straordinaria è definita dal D.M. n. 37/08, è quella individuabile in tutti gli interventi differenti da quelli ordinari. Ovvero opere che non si limitino a semplici sostituzioni di pezzi funzionali, ma di un intero sistema (inteso come un elemento costituito da più pezzi) ad esempio la sostituzione della cisterna di un impianto di autoclave. Al riguardo la Corte di Cassazione ha stabilito che «il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135 c.c., comma 2, riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).» (Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).

In sintesi Il diritto al distacco è abbastanza semplice nel suo assunto principale, ma le conseguenze spesso sono complicate da gestire soprattutto per quanto riguarda la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie poiché i criteri per distinguerle sono definiti in modo non sempre univoco.  

In caso di dubbi lo studio legale Mara Navarro è a vostra disposizione per ogni necessità:  info@studiolegalenavarro.it

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