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24-11-2020
Responsabilità dell’Amministratore del Condominio per cattiva gestione

L’Amministratore di condominio alla pari di qualsiasi altro soggetto che “amministra le cose altrui” è responsabile delle proprie azioni. Ciò vuol dire che egli dovrà rispondere per:

  • l’eventuale inadempimento agli obblighi prefissati per legge in cui l’Amministratore stesso incorra;
  • mala gestio;
  • mancato rispetto delle normative in materia di sicurezza, sia dei lavoratori assunti dal Condominio, sia quella dei cantieri, nel momento in cui vi sono delle opere in corso o delle parti che devono /dovranno essere sistemate.

Alcune di queste azioni potrebbero far nascere conseguenze anche a livello penale, ma al fine di questo post parleremo solo delle conseguenze a livello civilistico e limitatamente a quelle relative alle azioni compiute dall’Amministratore.

La legge n. 220/2012 che ha introdotto una riforma sostanziale al diritto del condominio, ha ritenuto di imputare all’Amministratore una responsabilità pressoché illimitata nelle relazioni giuridiche tra il condominio ed i terzi. Questa responsabilità rende responsabili sia l’Amministratore che il gruppo dei condomini ovvero dell’assemblea, come accade nelle società.

La legge stabilisce che sono due i profili sui quali l’Amministratore si dovrà rendere responsabile:

  1. inadempimento nello svolgimento delle proprie funzioni/mansioni insiti nella professione dell’Amministratore di condominio;

  2. per tutte quelle azioni poste in essere che abbiano potuto recare/abbiano recato un danno specifico. Sia che le stesse siano state fatte con dolo o per colpa.

A loro volta sono due le sanzioni che la legge prevede nel momento in cui un Amministratore di condominio non abbia svolto correttamente le proprie funzioni (senza entrare nel penale) oppure abbia gestito in modo incorretto le risorse del condominio (anche in questo caso senza entrare nel penale):

  1. La revoca dell’incarico.

  2. Il pagamento dei danni.

La prima sanzione si applica tutte le volte che ci si trova a uno o più dei seguenti comportamenti (elencati nell’art 1129 c.c.):

  • Mancata esecuzione delle delibere assembleari;

  • Mancata convocazione dell’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura di esercizio;

  • Mancata apertura e utilizzazione del conto corrente del condominio: l’Amministratore del condominio non può far transitare soldi della gestione del condominio se non tramite il conto corrente specifico del condominio stesso;

  • Una gestione che possa generare confusione tra il patrimonio dell’Amministratore e altre persone;

  • Inadempienza nel recupero forzoso delle somme dovute dai morosi dai sei mesi della chiusura dell’esercizio;

  • Aver consentito alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

  • Mancata tenuta dei registri condominiali;

  • Omesso compimento degli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio;

  • Omissioni fiscali e contributive;

  • Violazioni sulla privacy;

  • Mancato esercizio delle azioni legali a tutela dei beni del condominio.  

 

Per la seconda tipologia di sanzioni è necessario provare che le suddette azioni abbiano recato un danno economico effettivo.

Per entrambe le sanzioni è necessario adire a un Tribunale, previo esperimento del tentativo di mediazione, che è condizione indispensabile per poi eventualmente proseguire con la causa (condizione di procedibilità);

Tra le varie situazioni che portano l’Amministratore a essere sottoposto a richiesta dei danni, la più comune è la mala gestio, che è anche quella più difficile da dimostrare.

La sua difficoltà risiede nel fatto che per essere dimostrata, salvo fatti ben evidenti tipo il passaggio di denaro dal conto corrente del condominio al conto corrente dell’Amministratore o di un suo familiare senza giustificazione oppure tipo atti che siano palesi di una volontà di sottrazione o di mancanza di esperienza nella gestione della contabilità condominiale, essa si dimostra collegando l’ammanco alla condotta dell’Amministratore.

Per collegare il nesso causale che unisce la condotta dell’Amministratore al danno patrimoniale provocato, ci si può appoggiare a quanto la giurisprudenza ha stabilito in materia di responsabilità degli amministratori di una società a responsabilità limitata.

” in ogni modo, per quanto riguarda la responsabilità per danno diretto al patrimonio del singolo socio, trova comunque applicazione il principio del “più probabile che non”, secondo cui, se appare più probabile, che improbabile, che l’evento dannoso sia derivato eziologicamente dalla condotta attiva od omissiva di un soggetto (nel caso di specie, gli amministratori), la responsabilità di quest’ultimo sarà fondata ed egli sarà chiamato a risarcire il danno (cfr. Cass Civ. n 5450 del 18.03.2015 e Cass. Civ n. 17794 del 8.09.2015".

Quindi, stando a quanto sopra, quando si riscontrerebbe un’ipotesi di mala gestio?

La mala gestio nell’ambito condominiale, altro non è che una gestione dell’Amministratore del condominio in carica fatta nell’inosservanza dei doveri ad essi imposti dalla stessa carica e dalla legge, oppure una gestione realizzata in maniera poco responsabile o superficiale le cui conseguenze si riflettono in un danno economico/ patrimoniale che subisce il condominio.

Dunque nell’amministrazione del condominio si riscontra una mala gestio, quando dalla condotta attiva o omissiva dell’Amministratore si appurerebbero alcune delle seguenti ipotesi -si elencano solo quelle più importanti -:

  1. quando si rileva un ammanco nella gestione o nelle gestioni condominiali: ovvero quando vi è una differenza tra i soldi che dovrebbero trovarsi sul conto corrente (minore) e quelli che ci sono sui documenti contabili del condominio stesso (maggiori);

  2. quando si riscontra o si devono incorrere nel pagamento di spese legali o interessi a eventuali creditori ai quali l’Amministratore questionato non abbia pagato le fatture;

  3. quando il Condominio riceve sanzioni amministrative da mancato pagamento dei contributi al portiere;

  4. oppure quando al Condominio vengono notificate sanzioni di natura tributaria per violazioni fiscali, che avrebbero dovute essere pagate, come da preventivo/consuntivo approvato;

Sono molti i casi per cui, alla fine di una amministrazione poco seria, i condomini devono sopperire al danno causato dall’Amministratore, se anche voi siete in questa situazione  lo Studio Legale Avvocato Mara Navarro è a disposizione per valutare le varie strade per recuperare il danno che è stato provocato al condominio.

Per ogni informazione sulle procedure e le strategie da seguire riguardo la mala gestio contattate lo Studio Legale Avvocato Mara Navarro: info@studiolegalenavarro.it.

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