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13-03-2020
Motivi di nullità del mutuo

Spesso, in momenti di difficoltà ci si chiede se è possibile aprire una strada di negoziazione con la Banca prima che questa gli metta i  esecuzione i propri beni, ovvero li mandi all'asta.

La normativa Bancaria purtroppo non è di semplice comprensione ma dalla stessa si evince che ci sono dei requisiti che i contratti di mutuo devono avere per evitare di  essere viziati di nullità e/o annullabilità oppure semplicemente oggetto di revisione contabile al fine di determinare il danno economico cagionato dalla stessa Banca al Debitore.

Qui di seguito passerò a indicare le ragioni per le quali un contratto di Mutuo potrebbe essere ritenuto viziato e passibile di una nullità e/o annullabilità e/o di richiesta danni economici:

  1. Per mancanza del piano di ammortamento: Ai sensi della normativa bancaria (l’art. 117 del TUB, nella parte in cui prevede “i contratti devono indicare il tasso di interesse e ogni altro prezzo e condizione praticati, inclusi, per i contratti di credito, gli eventuali maggiori oneri in caso di mora”).
    I contratti di Mutuo sono da ritenere viziati quando il piano di ammortamento al momento della loro pattuizione non è stato né indicato né allegato in modo chiaro e univoco, deve quindi esserci un foglio che indichi esattamente da quando fino a quando, gli importi di ogni rata, il calcolo degli interessi, ecc. Molte volte succede che il contratto indichi il tasso e se questo è variabile o fisso, oltre ai vari ulteriori parametri, ma il difetto o vizio sussiste quando non vi è un passaggio chiaro su come calcolare rata per rata ad esempio. Al fine di evitare inutili incomprensioni si rammenta che il cosiddetto “piano di ammortamento” ossia il piano di restituzione graduale del capitale attraverso il pagamento periodico in rate, che in pratica trattasi di una tabella dove sono riportate tutte le rate da pagare suddivise in capitale e interessi, le relative date di scadenza e il montante finale. Infine, quando il mutuo prevede effettivamente un piano di ammortamento cosiddetto alla francese (ossia – come meglio specificato più in basso – comportante rate costanti in ciascuna delle quali la quota di capitale aumenta progressivamente mentre la quota di interessi progressivamente decresce), le clausole determinative degli interessi, se non sono determinate o determinabili, sono nulle.

  2. Per mancanza di trasparenza delle condizioni economiche dei mutui Requisito indispensabile è inoltre la sussistenza dell’indicazione chiara e inequivoca di tutte le condizioni economiche praticate dalla Banca. Quindi il mutuatario avrebbe dovuto in ogni caso essere messo a conoscenza, per iscritto e sul contratto, di tutti gli oneri sostenuti nell’operazione. Dunque nel contratto non deve essere omessa la quantificazione puntuale delle commissioni di istruttoria ed il costo complessivo del finanziamento. La dove una specie di documento di sintesi fosse stato allegato al contratto, questo deve dare la possibilità di capire cosa ci sia, che interessi e spese siano applicate e come calcolarle. La banca è tenuta alla indicazione puntuale dei costi da addebitare al mutuatario e tale omissione viola le norme sulla trasparenza all’epoca vigenti richiamate nel TUB, rendendo i tre contratti di muti nulli. E di conseguenza la restituzione di quanto dovuto senza i tassi di interessi bancari, ma ben si legali.

  3. Per mancanza di clausole obbligatorie Tra queste la principale è che debba esserci per scritto che le condizioni del mutuo non potranno mai essere modificate in senso sfavorevole al mutuatario.  La mancanza della stessa, rende il contratto di mutuo viziato.

  4. Per mancanza di adempimento dello scopo o mancanza di scopo La ragione per la quale il mutuo, di qualsiasi tipo esso sia deve indicare in modo inequivocabile le ragioni per le quali la Banca mette a disposizione una somma di denaro al proprio cliente e/o debitore. La mancanza dello scopo rende il contratto viziato e soggetto a seconda del caso a nullità o al ricalcolo degli interessi, che non potranno essere quelli pattuiti ma ben più bassi. Qualora lo scopo fosse ben determinato, ma nella realtà esso non fosse stato eseguito, ad esempio se nel contratto fosse indicato quale scopo: la realizzazione di opere di ristrutturazione, ma nella realtà sono stati erogati al fine di poter coprire dei passivi sempre nei confronti della stessa Banca, il suddetto contratto è viziato.
    Sul punto è costante la giurisprudenza di Cassazione: “per l'esistenza di un mutuo di scopo convenzionale è necessario che la clausola di destinazione della somma mutuata incida sulla causa del contratto” (Cass. Sez. I 19 ottobre 2017, n. 24699; conforme Cass. Sez. I 9 febbraio 2015, n. 2409). Perché nell’esempio fatto prima, quello che è sostanzialmente successo è che la banca ha provveduto ad un rafforzamento delle garanzie in suo favore, mediante una semplice operazione contabile di accreditamento sul conto corrente privo di garanzie per la sua estinzione e ad un consolidamento di ipoteca per il contestuale mutuo ipotecario. Quindi detto comportamento abusivo da parte della Banca viene punito o con il risarcimento dei danni oppure con la nullità del contratto stesso  

 

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